Slik skal oppsigelse av husleiekontrakt skje

31. October 2016

Husleieloven regulerer oppsigelser av husleiekontrakter. I denne bloggen går advokat Sindre G. Marqvardsen gjennom hvordan du som leietaker eller utleier bør gå fram hvis du ønsker å si opp leieavtalen.

Få innleggene mine rett i innboksen.

De aller fleste kontrakter knyttet til leie av bolig er gjenstand for oppsigelse fra begge parter. Det er kun i kortere tidsbestemte leieforhold, hvor det ikke spesifikt er avtalt oppsigelse, at en slik adgang ikke foreligger. Det er viktig å være oppmerksom på at det stilles helt ulike krav knyttet til leietakers og utleiers oppsigelse.

Oppsigelse fra leietaker kan skje muntlig – uten formkrav

Oppsigelse fra en leietaker er ikke underlagt noen formkrav og kan i prinsippet skje muntlig. En rent muntlig oppsigelse er imidlertid ikke å anbefale fordi unnlatt skriftlighet åpner for uenighet i ettertid om hvorvidt det faktisk har blitt sagt opp og potensielt om når oppsigelsen fant sted. Skriftlighet bidrar til at slik uenighet/usikkerhet ikke oppstår.

Oppsigelse fra utleier er underlagt flere ulike formkrav

  • En oppsigelse fra utleier må for det første være skriftlig. Utleier har ikke anledning til muntlig oppsigelse, slik som leietaker. En muntlig oppsigelse vil i så fall måtte følges opp skriftlig i ettertid for å være gyldig. Kravet til skriftlighet utelukker ikke bruk av elektroniske medier, herunder e-post, sms og andre direkte skriftlige kommunikasjonsverktøy. En forutsetning er imidlertid at teksten er mulig å finne fram senere.
  • For det andre må grunnlaget for oppsigelsen angis. Dette innebærer at utleier må opplyse hvorfor leieforholdet sies opp. Som jeg kommer tilbake til, er det nemlig slik at en utleier, ulikt en leietaker, ikke kan si opp et leieforhold etter eget forgodtbefinnende. Det er kun adgang til å si opp med de grunnlag som spesifikt er angitt i husleieloven § 9-5. Dersom et grunnlag ikke er angitt, er ikke oppsigelsen gyldig. Unntak fra dette gjelder for tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom, typisk en hybelleilighet, der leieren har adgang til en annens bolig. Slikt leieforhold kan sies opp av utleier også uten de grunnlag som eksplisitt listes opp i husleieloven.
  • For det tredje må utleier gjøre leietaker kjent med at oppsigelsen kan påklages innen én måned. Denne klagefristen følger av husleielovens § 9-8 og gir leietaker en ubetinget rett til å protestere på enhver oppsigelse.
  • For det fjerde må oppsigelsen angi at leietaker taper sin rett til påklage oppsigelsen dersom dette ikke gjøres innen fristen, og at utleier i så fall kan kreve leietaker kastet ut.

Dersom ett eller flere av disse fire formkravene, altså kravene til hvordan en oppsigelse skal utformes, ikke er overholdt medfører det at oppsigelsen er å anse for ugyldig, og at leietaker kan kreve å fortsette leieforholdet som om det ikke var gitt noen oppsigelse overhodet. At en oppsigelse er å anse for ugyldig innebærer at den ikke kan gis noen rettsvirkninger i forholdet mellom partene.

Grunnlaget for utleiers oppsigelse

I tillegg til de fire formkravene stilles det krav til grunnlaget for utleiers oppsigelse. En utleier kan kun si opp et leieforhold dersom et av de lovfastsatte grunnlagene er til stede. Disse oppsigelsesgrunnlagene er som følger:

  • Leieobjektet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til utleiers husstand. Dette vil typisk være tilfellet hvor utleier i en begrenset periode har leid ut egen bolig og ønsker å flytte tilbake til denne, eller hvor utleiers hjemmeboende barn har behov for boligen. Merk her at utleier ikke kan si opp leieforholdet med det grunnlaget at dennes borteboende barn ønsker å overta leieobjektet.
  • Leieobjektet skal rives eller ombygges på en måte som gjør at dette må fraflyttes. Her vil det ikke være tilstrekkelig at utleier ønsker å gjennomføre mindre oppussingsarbeider. For at dette alternativet skal komme til anvendelse må det være snakke om relativt omfattende tiltak, som nødvendiggjør en fraflytting for en lengre periode.
  • Leietaker misligholder leieavtalen. Dersom leietaker enten unnlater å betale leie, beskadiger leieobjektet eller misligholder leieavtalen på annen måte vil dette kunne gi utleier adgang til å si opp leieforholdet.
  • Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. Her kan det tenkes en hel rekke ulike grunnlag som vil være gyldige for oppsigelse. Det må imidlertid kreves at en utleier som påberoper seg dette grunnlaget har «en bestemt og akseptabel grunn som knytter seg til leierens forhold eller sitt eget ønske mht. disponeringen av husrommet».

Når leietaker påklager oppsigelsen

Dersom leietaker er uenig i en oppsigelse kan denne påklages innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Slik protest må være skriftlig og kan enten være begrunnet med at formkravene ikke er overholdt eller at utleier ikke har lovlig grunnlag for oppsigelsen. I tillegg kan en leietaker protestere dersom oppsigelsen er å anse for urimelig, sett hen til «begge parters forhold». Det siste kan tenkes dersom leieobjektet for eksempel befinner seg i et område hvor det er svært vanskelig å finne annet sted å bo, samtidig med at leietaker og eventuell familie har en sterk tilknytning til det aktuelle området, for eksempel ved at barna går på skole der eller lignende.

Hvis leietaker protesterer mot oppsigelsen er utleier nødt til å ta ut søksmål innen én måned etter at leietaker har protestert. I et slikt tilfelle vil det være opp til domstolene å vurdere om formkravene er fulgt og om det er lovlig grunnlag for oppsigelsen.

Dersom utleier ikke tar ut søksmål innen fristen faller oppsigelsen bort og får ingen virkning mellom partene. I et slikt tilfelle vil leieforholdet løpe videre på samme vilkår som før.

Hele husleieloven finner du her.

For Alle er Industri Energis nytte- og meningsblogg. Ytringene er personlige, og reflekterer ikke nødvendigvis Industri Energi sitt standpunkt på de ulike områdene.

Se hva Industri Energi kan tilby deg

sindre marqvardsen

Sindre GjertsenMarqvardsen – Min Advokat

Sindre fikk juridikum i 2009 og har jobbet som advokat og dommerfullmektig. I Min Advokat har han fast eiendoms rettsforhold og kjøpsrett som hovedområder.
Flere artikler avSindre Gjertsen